以制度创新赋能城市焕新 筑牢现代化人民城市建设法治根基 《海南自由贸易港城市更新条例》解读

商报全媒体讯（椰网/海拔新闻记者 史若木）近日，海南省第七届人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议通过了《海南自由贸易港城市更新条例》（以下简称《条例》），自2027年1月1日起施行。

《条例》出台的背景及意义

实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。党中央、国务院高度重视城市更新工作。海南自由贸易港建设进程中，海口、三亚等市县已开展城市更新实践，出台相关政策文件，积累了实践经验，但也面临规划衔接不够顺畅、土地制度适配不足、资金平衡难度较大等现实堵点。《条例》立足海南自由贸易港建设实际，坚持以人民为中心，遵循系统治理、规划引领，民生优先、保护传承，问题导向、分类推进，创新赋能、绿色发展的原则，理顺城市更新体制机制，破解存量空间盘活制度障碍，统筹发展和安全，兼顾生态保护、历史文化传承，推动建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

《条例》的主要内容和亮点

《条例》共六章五十二条，包括总则、规划与计划、实施与建设、保障支持、监督管理、附则，围绕城市更新全流程活动作出系统性制度安排，主要内容和亮点如下：

厘清权责体系，构建多元共治格局。一是理顺管理体制，压实县级以上人民政府统筹领导责任，明确乡镇（街道）、村（居）委会基层工作职责，厘清各级职能部门协同履职要求。 二是确立物业权利人主体地位，鼓励物业权利人自主更新，明确作为物业权利人的国家机关、国有企业、事业单位带头盘活存量不动产的义务。 三是拓宽参与主体，鼓励境内经营主体通过资产入股等方式参与城市更新，同时允许境外自然人、企业、其他组织依法参与城市更新。 四是健全公众参与机制，畅通公众意见表达渠道，保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权、监督权。五是强化专业智力支撑，设立城市更新专家委员会，充分发挥专业机构和技术人才作用。

坚持体检先行，健全规划闭环管理。一是确立城市体检评估制度，坚持无体检不更新，明确城市体检评估结果作为编制和修改城市更新专项规划、片区策划、年度计划以及项目实施方案的基础依据。二是规范城市更新专项规划、片区策划、年度计划的编制主体、主要内容和报批程序。三是理顺与国土空间详细规划的关系，要求城市更新专项规划、片区策划、项目实施方案按照国土空间详细规划开展编制，并对确需优化或者修改国土空间详细规划的条件、程序和要求作出规定。四是实行城市更新项目库常态申报、动态调整机制。

完善实施路径，统筹建设运营管理。一是分类确定项目实施主体，根据产权类型、公共利益需要等不同情形分类确定实施主体，并赋予实施主体编制项目实施方案、办理相关手续、归集产权等权责。二是规范项目实施方案编制，鼓励项目实施方案与地块详细规划融合编制、一并报批，符合条件的项目实施方案依法审查审定后纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图”，作为规划许可和项目实施依据。同时，明确经审定的项目实施方案可以作为办理投资、计划、规划调整等手续的重要依据。三是设置柔性化技术适配规则，严守消防、抗震安全底线，兼顾既有建筑改造现实约束，对难以达到现行标准的情形实行柔性技术处置路径，平衡技术规范刚性约束与既有建筑改造客观实际。四是创新项目实施模式，支持探索投资、策划、规划、设计、建设、运营一体化实施路径，引导经营主体深度参与项目全生命周期。五是优化政府审批服务，对城市更新项目推行容缺受理、并联审批、快速审批、告知承诺、豁免审批，允许大体量、长周期项目打包立项审批、分子项实施，同时优化不动产登记服务。

厚植民生底色，回应群众急难愁盼。一是严把项目启动关口，区分不同用地情形细化物业权利人表决规则，将群众意愿作为项目启动前置条件。二是完善搬迁安置保障，坚持先安置后搬迁，推行货币补偿、产权调换、房票安置等多元安置方式，鼓励采用房票安置方式进行搬迁补偿，鼓励收购存量商品住房用作安置房，丰富群众安置选择。同时，建立国有土地上旧住宅区拆除重建项目征收机制，兼顾多数人更新意愿与个体合法权益。三是提升群众居住品质，优先实施安全隐患突出、居住环境恶劣、公共服务短板明显的城市更新项目，推进老旧小区、城中村改造，补齐教育、医疗、养老、托育、停车等配套设施，并明确既有住宅加装电梯的实施路径。

彰显海岛特质，融合生态人文发展。一是强化城市设计引导，多维度塑造热带海岛、地域文化以及民族特色城市风貌，避免城市建设千城一面，充分彰显海南自然禀赋与人文特质。二是创设清凉城市建设制度，统筹布局生态冷源、通风廊道、风雨连廊、清凉绿地，盘活边角地、闲置地建设口袋公园等小微绿地，缓解城市热岛效应，改善海岛人居微气候。三是强化历史文化活化利用，加强骑楼街区、崖州故城、东坡书院等历史文化遗产保护，在保留传统格局和肌理的基础上活化历史建筑，培育特色文旅消费新场景，推进国际旅游消费中心建设。四是坚持生态低碳导向，强化生态保护，推进海绵城市建设、城市生态修复治理，保护绿地湿地与生物多样性，推动建筑节能降碳、电气化改造，实现城市提质与生态保护改善双向共进。

优化用地规则，激活存量空间效能。一是设置规划指标激励，以加强民生保障、激励公益贡献、完善基础设施等为导向，建立容积率核定优化、奖励以及规划指标跨地块、跨项目转移等相关规则。二是鼓励土地复合利用，要求制定用地混合和功能兼容的正负面清单，推进存量土地混合开发、空间复合利用、用途依法合理转换，并支持地上地下分层开发。三是放宽存量土地过渡期限，对利用存量土地、房产资源发展国家和自贸港支持的产业、行业，确有需要的，过渡期可延长，最长合计可达十五年，适配重资产类项目和涉及生态敏感区项目投资回收周期长的需求。四是丰富土地多元供应模式，依法采取带设计方案出让、弹性年期出让、长期租赁、先租后让、作价出资（入股）等方式供应土地，零星土地可以按照规定协议出让纳入更新项目进行整体利用。五是优化土地价款计收规则，明确土地价款确定要统筹考虑土地前期开发投入、移交的公益用地或者用房、配建市政基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本，并支持分期缴纳。六是调整土地出让年限，针对性破解存量土地剩余使用年限短的融资瓶颈，允许城市更新项目依法依规重新设定土地出让年限，夯实项目融资条件与经济可持续性基础。七是明确历史遗留问题处置路径，对权属不清、手续不全或者现状与原审批不符的土地、建（构）筑物，由政府组织调查认定，区分具体情形进行规范化处置。

【责任编辑：冯　超】

【内容审核：李彦昆】

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