海口中院发布第二批4起物权保护纠纷典型案例
商报全媒体讯（椰网/海拔新闻记者 柯育超）近日，海口市中级人民法院选编第二批4起物权保护纠纷典型案例向社会发布，旨在进一步统一物权类案件法律适用尺度，提升物权纠纷审判工作质效，打造稳定公平透明、可预期的法治化营商环境，维护安定有序、权责清晰的财产市场秩序。
案例一：邹某与某物业公司财产损害赔偿纠纷案
邹某系某小区的业主，并购买了该小区地下车库第30号车位。某物业公司系该小区的物业服务企业。邹某将其轿车停放在前述车位。超强台风“摩羯”来袭前，某物业公司通过短信、微信、打电话的方式通知停车在1号、2号、3号地下车库的业主将车辆移出外部停车区域。后邹某将其车辆移至小区商铺门口。台风期间，邹某的车辆被不明物品砸损。邹某为此花费维修费用8130元。再查，据双方当事人陈述，2014年“威马逊”超强台风造成案涉小区1号、2号、3号地下车库积水，且邹某称在水位淹至案涉车辆车轮位置后，某物业公司紧急在半夜至其家里敲门通知其将车辆开出地下车库。另查，邹某称案涉车辆未投保车损险，因此未能通过向保险公司报险取得赔偿。
法院认为，某物业公司作为案涉小区的物业管理单位，鉴于案涉小区1号、2号、3号地下车库曾因2014年“威马逊”台风导致积水致使车辆受损，在超强台风“摩羯”来临之前，通过短信、微信等方式通知包括邹某在内的业主将车辆移出1号、2号、3号地下车库，属于物业公司履行合理提示义务，目的是让业主自行采取避险措施，但该通知并非强制性行为，邹某移出后将车辆停放何处亦由其自主决定。现并无证据证明案涉车辆系因物业管理不善导致小区公共区域的物品脱落等原因所砸，邹某将车移出地下车库后停放至案涉小区商铺门口被不明物品所砸致车辆受损，不能归责于某物业公司，故驳回邹某主张某物业公司赔偿车辆维修损失及误工费的诉讼请求。
案例二：王某甲与王某乙返还原物纠纷案
1997年2月1日，王某甲向王某乙借款3300元，双方签订《立典园契书》，约定从1997年2月1日至2000年2月1日止，王某甲将案涉地块典当给王某乙承包经营，若王某甲在2000年2月1日前未赎回案涉地块，王某乙则“买断”案涉地块。王某乙将借款交付给王某甲，王某甲将约定地块交由王某乙承包经营，双方未约定借款利息。后王某甲因抢劫罪被判处有期徒刑10年。2005年9月20日，市政府向王某甲颁发《农村土地承包经营权证》，载明：发包方某村将包含案涉地块在内的总面积为19.51亩土地交由王某甲承包经营，承包期限为1998年1月1日至2027年12月31日，承包方式为家庭承包，承包土地用途为农业用地。王某甲刑满出狱后要求王某乙返还案涉土地，但王某乙以王某甲未按约定偿还借款，土地已被王某乙“买断”为由拒不归还土地。
法院认为，土地承包经营权不属于典当的法定当物范围，王某甲和王某乙个人之间进行的“典当”行为，不受法律保护。 根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，王某甲仅为案涉土地的土地承包经营权人，对案涉土地不享有所有权，双方之间关于案涉土地“买断”的约定，属于无效合同，王某乙应向王某甲返还案涉土地。关于王某乙抗辩的双方之间的民间借贷纠纷，双方可另行处理。
案例三：林某某与曾某某排除妨害纠纷案
林某某的房屋坐落在海口市秀英区某镇某路11号（以下简称“11号房屋”）。曾某某与丈夫陈某某于2021年购买坐落于某镇某路13号的房屋（以下简称“13号房屋”）。11号房屋与13号房屋之间自南往北留有一段由宽及窄逐渐闭合的间距，两座房屋面对该间距均开设有窗户。林某某在该间距处加盖的厕所及围墙于2024年4月份完工，加盖的围墙贴着13号房屋的窗户，且该窗户内为曾某某家的厨房。2024年6月份，林某某将11号房屋出租用于服装加工，案涉厕所现由该房屋承租人使用。
法院表示，双方的房屋已建成并使用多年，林某某建造的围墙和厕所紧邻曾某某的厨房，该建造行为违反相关法律规定，已侵害曾某某的相邻权，有悖于公序良俗，亦不符合社会主义核心价值观，依法应当将11号房屋和13号房屋之间的案涉厕所及围墙予以拆除。
案例四：罗某与某物业公司、某投资公司相邻关系纠纷案
罗某于2004年3月11日购买了由某投资公司开发建设的某广场壹层的1999B#、1999C#商铺，并于2004年7月8日办理案涉商铺的房屋所有权证。案涉商铺位于某广场正门两侧，商铺的外墙为玻璃幕墙。某物业公司为某广场的物业管理单位。2019年4月9日，罗某经某物业公司及某投资公司审批通过后在铺面安装了展示柜，背柜高260cm。2024年12月，某物业公司及某投资公司在案涉商铺外墙加装巨幅广告，对玻璃幕墙进行了完全覆盖。罗某认为商铺的采光和经营都受到了严重影响，双方协商未果，遂成讼。
法院认为，罗某系某广场壹层两间商铺的所有权人，其对商铺的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。两间商铺位于某广场一楼正门入口的左右两侧，正门两侧墙体均为玻璃墙面，从结构上看，该玻璃墙面属于不可活动的部分，构成整栋建筑的外部墙体，故其性质应为某广场的外墙。该玻璃外墙属于建筑物专有部分还是共有部分，因购房合同没有约定该玻璃外墙归罗某所有且没有经登记确认，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑区划内的建筑物的外墙属于全体业主共有部分，故案涉玻璃外墙属于某广场专有部分以外的共有部分。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，属于由业主共有和共同管理共同决定的事项，须经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。现某物业公司及某投资公司在该玻璃外墙加装覆盖商场广告，改变了玻璃墙体原来具有的采光与视野通透功能，属于改变共有部分的用途，但某物业公司及某投资公司并未举证证明其曾召开业主大会进行表决或履行上述法定程序，故该加装广告画的行为侵犯了包括罗某在内的某广场全体业主对该玻璃外墙的共有权。
其次，罗某购买案涉两间商铺系用于商业经营，该商铺位于某广场正大门两侧，玻璃外墙系与其商铺专有部分相对应的共有部分，罗某在其专有部分陈列展示商品可以通过玻璃外墙的通透功能吸引潜在的顾客光顾和消费，该玻璃外墙对罗某的商铺具有一定的商业价值。某物业公司及某投资公司擅自将该玻璃外墙加装广告画全部进行覆盖，势必造成案涉商铺应有的商业价值减损，导致罗某的收益权受损。虽案涉商铺现因经营手机业务将背靠外墙的位置加装了高达260cm的展示柜，已对玻璃外墙进行了局部遮挡，但罗某对案涉商铺享有的使用及收益权系排他性权利，其使用状态并非固定不变，不能以此否定某物业公司及某投资公司的侵权行为。某物业公司及某投资公司应承担拆除加装在该玻璃外墙上的广告画并恢复原状的民事责任。
【责任编辑：韩 婧】
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