澄迈一小区卖房竟签分销协议，证件不齐违规售房，消费者如何维权？
最近，澄迈中华坊小区的门前聚集了不少来自天南地北的人，大多数人都拿着一份和海南金源世纪房地产开发有限公司签订的中华坊分销协议，称要讨要房子，到底怎么回事，一起来看一下。
购房者 刘女士：2017年1月份在这里买房，他们承诺说是2017年的六、七月份，封顶了办下预售证就签合同，我们每次问，他们说快了快了，每次都说快了快了，结果一直等过了年，422一限购。
刘女士说，自己是山西人，今年61岁，一年前她被海南的风景吸引，想在澄迈安家。当时她看中了一套中华坊三期海棠园的房子，可开发商海南金源世纪房地产开发有限公司表示，由于尚未取得《商品房预售许可证》，无法和大家签订正规的房屋买卖合同。不过，公司可以和大家签一份中华坊分销协议，到时候大家同样能拿到房子。
购房者 刘女士：奔着他的广告就来，来了就买房，说是先交五万，然后签他的分销协议，我们也不懂分销协议是什么性质。
在刘女士提供的一份《中华坊分销协议》上记者看到，商品房分销的单价为每平方米6275.64元。同时协议上写明，乙方分销出该套房超出金额归乙方所得。若乙方在分销期限内尚未分销出该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。刘女士说，因为协议上写明可以自行买下该房，自己没有多想，就缴纳了5万元的分销保障金。希望等到公司取得《商品房预售许可证》后，再签订正式的购房合同。可今年5月份，开发商突然发来消息，称房子不卖了，要退还收取的分销保障金。
和刘女士一样，有不少人为了买房也在2017年初，和海南金源世纪房地产开发有限公司签订的中华坊分销协议，缴纳了5万元的分销保障金。
记者也来到了海南金源世纪房地产开发有限公司了解情况。公司工作人员表示，去年2月公司的确在没有《商品房预售许可证》的情况下，和部分客户签订了分销协议。
海南金源世纪房地产开发有限公司 策划经理 赵世霞表示，由于中华坊项目存在没有预售许可证违规对外销售商品房的行为，目前已被澄迈县住房和城乡建设局处以警告处分，责令限期改正，并罚款人民币三万元。因此公司决定对所有签订分销协议的客户进行退款处理，除本金外，考虑到对客户的影响，还会给予一定补偿。
海南金源世纪房地产开发有限公司 策划经理 赵世霞：最高的赔偿比例就是说，在五万以下的，我们可以给他达到一比一的赔偿，如果说客户一定要要房子，现在我们来说，第一没有预售证，我们再进行这个方式， 是继续违规违法。第二客户如果要这个房子他也没有购房资格，他买这个房子也是违规违法的。
违规销售仍在继续 重签协议涨价两千五
按照开发商的说法，是因为自己认识到了错误，才决定退款给客户，因政策造成的损失，他们也无可奈何。可在记者采访过程中，不少人表示其实退款的事情没那么简单。
购房者：通知个别的人，来签协议 这个协议，你是交了钱，才能让你看 不交钱是不能让你看的， 有的业主拿出来以后，也让大家看了，我们一看那里头全都是霸王条款，开发商的用心，我们其实很清楚，他就是想涨价。
购房者：第一先交款，交完款以后，再把原来的协议废除，重新签协议。第二个就说房子要涨价，一个说税收要提供，装潢费也要提高。第三个是什么，就说委托第三方交个税（社保）等两年以后，能不能办到不一定。
在大家提供的一份已经重新签好的协议书上记者看到，中华坊三期海棠园每平方米的约定价格已经上涨到了9270.74元，同时协议还规定乙方须在2020年12月30日前向甲方提供满足海南省购房政策要求的证明材料，才能与甲方签署《澄迈县商品房买卖合同》，如乙方逾期办理，则一切风险责任由乙方承担。对此，记者也以购房者的身份来到了中华坊项目的销售中心。一名自称是销售经理的人，接待了我们。
海南金源世纪房地产开发有限公司 销售经理：澄迈政府这边直接的说让交法务部的，然后全部都退了，而且我们今天上午直接就有两百名客户直接就退到他原卡上去了。
记者：上次说买是怎么买的？
海南金源世纪房地产开发有限公司 销售经理：如果说你真是想要房屋我可以给你申请一下。
记者：那价格呢到时候？
海南金源世纪房地产开发有限公司 销售经理：价格是这样，我跟您说一下，是根据我们之前，在这个（原价）基础上加两千五。
这名销售经理表示，如果购房者实在不想退款，可以和公司方面重新签订一份协议。由于这些人依旧没有购房资格，所以他们需要自己去缴纳社保，以满足全域限购的购房条件
同时，由于周边房价上涨，考虑到企业需要缴纳一些房产增值税，新协议在之前协议的基础上，房屋每平方米的价格需要上涨两千五百元，先交钱，然后才能签订协议。
海南金源世纪房地产开发有限公司 销售经理：如果真的是想要，到时候那个是保密协议的，如果说你到时候把我们这个协议给泄露出去，这个对双方都有影响。
记者：签保密协议协议也是无效的，住建局也不认。
海南金源世纪房地产开发有限公司 销售经理：等我预售证下来就有效了呀。
记者：那我现在这个协议等你预售证下来一样有效？
海南金源世纪房地产开发有限公司 销售经理：这个房管局不认。
记者：你签保密协议房管局一样不认？
海南金源世纪房地产开发有限公司 销售经理：这个就是一个君子协议。
十多份整改通知成空文 三万元罚款有多大警示！
开发商一边表示因为违规无法售房，需要给客户退款。另一边却又表示可以重新定价，签订协议。面对政府发布的行政处罚决定书，开发商可谓是顶风作案，究竟是谁给了开发商如此底气？
记者了解到，早在2017年初，澄迈县房管局就陆续收到关于中华坊项目未取得预售许可证违规收取购房定金的投诉。而房管局方面也未收到开发商提交的中华坊三期海棠园项目23、24栋商品房预售许可证的材料，因此在2017年他们就已向海南金源世纪房地产开发有限公司下达了《整改通知书》，但效果并不理想。
澄迈县住房保障与房产管理局 局长 王强：那时候我们下达了，已经下达了可能有十来份 下达了整改通知书。18年的时候，海南全域限购后，（顾客）过来问，我们才知道，他们项目卖的房经过我们调查了解是715户，可以说是我们不知道，我们下达整改通知一定说是要整改到位，或者说是要把真实情况告诉我们，应该是企业隐瞒了这个事 。
按照房管部门的说法，一年多的时间里，十几份的《整改通知书》，海南金源世纪房地产开发有限公司都置若罔闻，房管部门的监管似乎是一纸空文，根本没能起到监管的作用。那除了让企业自查外，政府又有什么手段进行监管呢？
澄迈县住房和城乡建设局 主任科员 王大忠：就是按商品房销售管理办法，不符合商品房销售条件的，收取一定款性质的费用，法条规定是一到三万，警告，并处一到三万的罚款 我们顶格，三万。
住建部门表示，今年的6月9号，他们已经向海南金源世纪房地产开发有限公司下达了《行政处罚决定书》，该公司在未取得商品预售许可证的情况下，擅自收取715户共计3909万元的购房预付款，对被处罚人作出处以警告，责令限期改正，并罚款人民币三万元。但这样的罚款金额，相对于千万级别的购房预付款来说，实在是不值一提。
记者也了解到，其实除了《商品房销售管理办法》，《城市房地产开发经营管理条例》也有针对擅自预售商品房的相关规定。其中三十九条规定，擅自预售商品房的，由县级以上任命政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
住建部门表示，因为在违法所得认定方面存疑，因此他们一般都根据《商品房销售管理办法》中的相关条例对违规企业做出处罚，
澄迈县住房和城乡建设局 主任科员 王大忠：我们也知道这样处罚的力度，对开发商来说，肯定偏小一点，起不到相关对他行为的震慑作用。
对于记者反映的海南金源世纪房地产开发有限公司在受到处罚后，仍在进行违规销售的情况，他们也会进行调查。
记者：我们职能部门作为监管方，我们的监管在哪里？
澄迈县住房和城乡建设局 主任科员 王大忠：监管，第一个是要审批他有证才能售房。第二个，他如果违规我们要处罚。
记者：那现在他违规了，他也认了这个处罚，之后继续违规怎么办？
澄迈县住房和城乡建设局 主任科员 王大忠：继续违规就再取证，再继续处罚呗。
记者：你觉得这三万块钱的罚款对开发商来说，有震慑力有影响吗？
澄迈县住房和城乡建设局 主任科员 王大忠：我觉得，那法定要求这么做的你让我怎么办？如果这样做有疑问，你可以去复议或者去法院起诉我们。
首先，我们要强调的是，像这样的房子，消费者压根就不能买。其次，2017年初，政府相关部门就接到过关于中华坊项目未取得预售许可证，违规收取购房定金的投诉。为什么不在萌芽状态时制止？十几份的整改通知书，难道只是一纸空文？形成燎原之势时才着手整治，岂不是事倍功半？三万元的罚款，就连政府部门自己都觉得力度偏小，又怎能震慑违规的开发商？开发商违规收取3909万元的预付款，一年半后只需交3万元的处罚款，也难怪开发商铤而走险，违规销售的行为屡禁不止。监管不给力，执法太温柔。如此下去，监管的职能部门威信何在？违规行为又怎能得到制止？对此，我们也会继续关注。
（原标题：澄迈一小区卖房竟签分销协议，证件不齐违规售房，消费者如何维权？）
